30 Jul PROTECCIÓN DE FRAUDES INMOBILIARIOS.

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Ing. Joaquín Bojórquez Acuña 29 de junio de 2022. Hermosillo, Sonora, México.

En la publicación anterior, se comentó sobre la NOM-247-SE-2021 que contribuye a mitigar los riesgos por fraudes inmobiliarios. ¿Pero que es un fraude inmobiliario?

El fraude se presenta cuando hay un incumplimiento de un acuerdo dentro de una transacción inmobiliaria y generalmente este puede ser cometido por el vendedor. Sin embargo, hay otras figuras que pueden tener responsabilidades, como lo son Peritos Valuadores, Asesores Inmobiliarios, Financiera y Aseguradoras. En estos últimos meses, hemos visto bastantes invitaciones para cursos de capacitación de la Norma antes mencionada y todas ellas orientadas hasta donde llegan las responsabilidades de los que participan en la operación de la compraventa de una vivienda. De tal manera, que al final siempre nos quedamos con la sensación de que ninguno tiene la culpa en el caso de un fraude.

En el entendido que la NOM-247-SE-2021 dice dentro de uno de sus apartados, que se le debe de entregar información veraz al posible comprador y que en realidad podemos tener estas situaciones:

• Sin en el proceso valuatorio los que tenemos licencia para realizar esta actividad, calificamos el objeto de estudio “vivienda a valuar” con un factor de conservación y de calidad que favorece al incremento del valor comercial y que en la realidad la conservación de los elementos que conforman la estructura es deficiente ¿estaríamos incumpliendo con la norma?

Como bien sabemos, la función de un Perito en Valuación no es la de determinar estructuralmente las edificaciones. Pero si es importante, entender que puede contar con evidencia que contribuyan a cuantificar de manera adecuada la conservación y calidad de los materiales que forman parte de la edificación. De tal manera, que esta actividad se vuelve multidisciplinaria y es importante acudir con otros especialistas.

• En la promoción de las viviendas y en el asesoramiento de los especialistas en el ramo. Si ofrecen una vivienda donde en el título de su publicación dice que ofrecen esta en excelentes condiciones y que en realidad los elementos estructurales son deficientes, realmente no están entregando una información veraz como lo requiere la NOM-247-SE-2021 por lo que converge al fraude. Así como asesoran a sus clientes, ellos también pueden contar con especialistas en la materia y ten en cuenta que no solo se trata de una inspección visual y entregar una carta de un ingeniero donde manifieste que no tiene ningún problema como se hace en la praxis.

Los fenómenos se estudian y se investigan de acuerdo a la patología que se presenta en las edificaciones y no se concluye de manera cualitativa con meramente una percepción.

• Si la vivienda que se pretende hipotecar para la transacción inmobiliaria estructuralmente es deficiente y el comprador adquiere una responsabilidad para realizar pagos con sus debidos intereses por un plazo donde por lo menos se garantice la vida comercial de la vivienda y que en realidad el estado de conservación no permite dar esa vida remanente requerida del inmueble ¿se contribuye al fraude?
• Quien más que el vendedor conoce las condiciones de la vivienda o en su caso el constructor o desarrollador respecto a la calidad de construcción. De tal manera, que el no declarar las condiciones en la que la edificación se encuentra se interpreta como vicios ocultos

Sin entrar en escenarios y como puedes ver, la aplicación de la NOM-247-SE-2021 va más allá de un simple entendimiento de un curso de 2 horas. A partir del momento de su publicación se requiere ser más precisos con las actividades que desempeñan dado que pueden llegar hasta procesos judiciales.

Es por ello, que te invito que te acerques con el grupo de Calculistas y Estructuristas de Sonora A.C. para que te canalicen con los especialistas adecuados (especialistas en estructuras) y con los que generan información para la toma de decisiones para evitar problemas legales.

Nuestra profesión esta evolucionando a pasos acelerados, por lo que no te debes de quedar con las prácticas de siempre. En las próximas publicaciones, se presentarán avances de la contribución de la ingeniería estructural y la aplicación de la norma antes mencionada para los procesos valuatorios en formato de tesis realizado por la Ing.. Ana María Gutiérrez y de la que estoy en proceso de trabajo sobre la contribución de la Ingeniería Sísmica para el cálculo del valor residual y toma de decisiones de proyectos inmobiliarios.

Link de la Norma NOM-247-SE-2021.

http://www.dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=5646251&fecha=22/03/2022#gsc.tab=0

Link de la columna Seguridad Patrimonial.

http://consejoincide.com/category/seguridad-patrimonial/

Joaquín Bojórquez Acuña

Ingeniero Civil con Maestría en Valuación Inmobiliaria, Industrial y de Bienes Nacionales, Maestría en Ingeniería Económica y Financiera, Maestría en Estructuras Urbanas, Máster internacional en Estructuras de Edificación con CYPE, Maestría en Ingeniería Estructural y Sísmica, Doctorado en Valuación y Transferencia de Riesgo, colaborador del consejo INCIDE, miembro de la Sociedad Mexicana de Ingeniería Estructural A.C. SMIE, miembro del grupo de Calculistas y Estructuristas de Sonora A.C.

Linkedin: https://www.linkedin.com/in/joaquin-bojorquez-a-04b2bb43/

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