09 Jun El Mayor y Mejor Uso de un Inmueble.

Al comenzar a hablar sobre un tema tan complejo y al mismo tiempo tan básico en la rama de la valuación, como lo es el mayor y mejor uso de un inmueble, es importante mencionar primeramente la denominación de este concepto según los Estándares Internacionales de Valuación, emitidas por el Consejo Internacional de Estándares de Valuación IVSC, por sus siglas en inglés “International Valuation Standards Council”, el cual define la premisa del mayor y mejor uso como una base de valor en el capítulo IVS 104 Bases de valor, “El mayor y mejor uso, es el uso de un activo que maximiza su potencial y que es físicamente posible, legalmente permitido y financieramente viable. El mayor y mejor uso puede ser para la continuación del uso actual de un activo o para algún uso alternativo. Esto se determina por el uso que un participante en el mercado tendría en mente para el activo al formular el precio que estaría dispuesto a ofrecer.”

Dicho lo anterior, podemos concluir que el valor del inmueble va relacionado directamente con lo que se construya sobre él y la actividad económica que se desarrolle en el mismo, satisfaciendo 4 requerimientos:

-Ser físicamente posible
-Ser legalmente permitido
-Ser económicamente viable
-Lograr la máxima productividad

El Appraisal Institute de Estados Unidos de América, lo define como “Uso razonablemente probable de una propiedad que resulta en su mayor valor.”

Un análisis de mayor y mejor uso se apoya en el entendimiento del mercado para identificar el uso probable que haga a una propiedad lo más rentable y competitiva posible. Además de sugerir un uso apropiado para la propiedad, el análisis debe determinar el momento adecuado para aplicar tal uso en la propiedad, ya sea en el presente o en algún momento en el futuro y también debe determinar los participantes de mercado, es decir los posibles usuarios de la propiedad. Si el momento adecuado para aplicar el uso que resulta en la mayor rentabilidad es algún momento en el futuro, se puede determinar un uso interino, es decir un uso de carácter temporal para la propiedad mientras llega el momento adecuado para aplicar el mayor y mejor uso. El análisis de mayor y mejor uso de una propiedad construida debe considerar dos opciones, debe verse en su estado presente con algunas mejoras si es necesario y también debe verse como si estuviera vacante, es decir se debe considerar demoler las construcciones existentes.

Según el Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS, en sus normas profesionales de RICS, edición internacional Valoración RICS – Normas Internacionales 2017, el Potencial de negocio del inmueble se define por los beneficios futuros, en el contexto de la valoración de un inmueble, que un propietario esperaría obtener de la ocupación de dicho inmueble. Estos podrían ser superiores o inferiores a los resultados de explotación recientes del inmueble. Refleja una serie de factores (tales como la ubicación, el diseño y la naturaleza del inmueble, el nivel de adaptación y la trayectoria económica del inmueble dentro de las condiciones de mercado existentes que son inherentes al activo inmobiliario.

Entonces, ¿Cómo podemos llegar a identificar el mayor y mejor uso de un inmueble en particular?

Para el primer requerimiento habrá que considerar características físicas del terreno como forma, frente a calle, topografía, superficie, calles de accesos, servicios municipales e inclusive si existe algún riesgo de desastre natural, como derrumbes o inundaciones.

El conocimiento de la zona es un factor fundamental para continuar analizando esta premisa de la valuación, lo que incluye dentro de este punto la investigación minuciosa de los reglamentos ambientales y de construcción del municipio; ya que, derivado de esto podremos deducir si el proyecto es legalmente permitido, concentrándonos en ciertas características como uso de suelo, servidumbres, restricciones legales, etc.

Estudiar la zona en la que el inmueble se ubica también va directamente relacionado con los inmuebles vecinos, las actividades que se realizan en ellos y el sector de la sociedad al que se pretende impactar. Según los estándares internacionales de valuación: “El mayor y mejor uso de un activo valuado aisladamente y de manera independiente puede ser diferente de su mayor y mejor uso como parte de un grupo de activos”.

En el caso del tercer y cuarto requerimiento, será necesario llevar a cabo un análisis de ingresos para los distintos usos que lograron completar los dos primeros puntos. La oferta, demanda y ubicación serán las tres características primordiales para identificar las actividades que produzcan un rendimiento positivo para el inversor con beneficios, generalmente, a mediano y largo plazo.

Además de los 4 requerimientos que los estándares internacionales de valuación mencionan, consideramos que existe un quinto requerimiento trascendental para la viabilidad del desarrollo adecuado del proyecto, que sería el de que este deba de ser “Socialmente aceptado”.

La Premisa del Mejor y Mayor uso debe ser estudiada cuidadosamente y seleccionada adecuadamente. Para lograr esto, es importante considerar el apoyo de valuadores profesionales certificados y capacitados, que conozcan ampliamente los componentes mencionados anteriormente, que tengan un conocimiento profundo del mercado inmobiliario y los factores que lo afectan, su historia, sus tendencias, posibles absorciones, interpretando correctamente todos los factores que modifican el valor de los bienes en el mercado, como es el caso de la pandemia que estamos viviendo, cuyo impacto en el mercado ha sido por demás comentado y analizado y que resulta un detonador real en el tipo de análisis que se debe realizar para obtener el valor de un bien partiendo de la base de que un bien vale por lo que produce, sin embargo para saber cual sería la manera mas eficiente de potencializar la producción de un bien en cuanto a los beneficios económicos futuros y la rentabilidad del mismo, siendo esto muy importante ya que las mismas fuerzas del mercado que genera el mayor y mejor uso le dan forma al valor comercial de las propiedades, por lo que la tendencia es la de valuar los inmuebles con base en su potencial, lo que determina la viabilidad de cada proyecto para un nuevo uso. Por esta razón los estudios sobre mayor y mejor uso tienen gran relevancia, ya que buscan aprovechar al máximo el potencial y rendimiento de un bien inmueble a través de su mayor productividad económica.

El mayor y mejor uso de una propiedad es concluido después de haber revisado el cumplimiento de los factores mencionados y varios usos alternos hayan sido eliminados. El uso que cumpla cabalmente estos requerimientos será el mayor y mejor uso y le generará el valor máximo a la propiedad.

Rodrigo Peña Porchas

rodrigo@penaporchas.com

• Es Ingeniero Civil, cuenta con estudios de Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial, Especialidad en Valuación Agropecuaria y Valuación de Negoción en Marcha.
• Valuador Profesional Certificado por el Colegio de Valuadores Profesionales del Estado de Sonora, Universidad de Sonora y Secretaria de Educación y Cultura.
• Director General de Grupo Peña Porchas, una empresa con más de 15 años de experiencia en la prestación de servicios de elaboración de avalúos.
• Presidente Consejo Directivo 2014-2016 del Colegio de Valuadores Profesionales del Estado de Sonora, A.C. COVAPROES
• Presidente Consejo Directivo Nacional 2018-2019 de la Federación de Colegios de Valuadores, FECOVAL.
• Director para México de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación, UPAV.
• Consejero Nacional de la organización Mujeres Lideres por la vivienda, MULIV.
• Miembro del Consejo Directivo de la Federación Mexicana de Edificios y Condominios, FEME
• Integrante del Comité de Elecciones 2020 del Consejo Directivo 2020 de AMPI Nacional
• Miembro del Consejo INCIDE
• Asociado de AMPI Sección Hermosillo
• Presidente de la Comisión de Empresas de Valuación y Vivienda de CONCANACO
• SPA Candidate del Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS
• Elegido ganador del premio “Valuador del Año 2019 en México” otorgado por Grupo en Concreto.
• “Profesionista del Año 2018 en Sonora”,un reconocimiento que otorga el Gobierno del Estado de Sonora a través de la Secretaria de Educación y Cultura, Hermosillo, Sonora, diciembre de 2019.
• En diciembre de 2019 le fue entregado en Viena, Austria, en la sede de la ONU, el grado de “Doctor Honoris Causa” y el reconocimiento como líder latinoamericano por parte de Global School for Social Leaders de la ONU.
• Ha impartido conferencias en diversos foros de valuación y del sector inmobiliario en diversas ciudades del país, así como ha sido conferencista internacional países como Brasil, Cuba, Eslovenia, Rumania entre otras.